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#千氪话题#房租乱象:只是长租公寓的锅吗?

2018-8-20 14:14
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本文来源:DoNews
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金融

在房价高企的今天,大众购房无望,长租房资本应声崛起,但却成为了抬高整体租赁市场价格的推手之一。租赁房应该是救生圈而不是压垮年轻一代的最后一根稻草。

全国人民还在为房价究竟会怎样发展而操心的时候,另一个更关乎广大百姓的问题变得越来越严峻,并在刚刚过去的周末掀起了轩然大波。

8月18日,我爱我家副总裁胡景晖突然在朋友圈宣布辞职。此前,他已在我爱我家工作长达18年。根据胡景晖的说法,他之所以辞职是因为链家董事长左晖给我爱我家董事长谢勇打了个电话。

在此之前的一天,胡景晖在接受采访时表示,“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,完全破坏了正常房屋租赁市场”。

8月19日上午,胡景晖在京举办个人媒体沟通会回应离职风波。他表示,自己主动跟左晖通了半小时电话,相信“左晖没有主动给谢勇打过电话。”他还针对未来租赁市场给出了三点建议:

1、通过全国住建系统,建立房屋租赁指导价,这个指导价每个月以各种媒介向社会公示。

2、如果有了租赁价格指导价依然出现异常交易,可以举报、查处。建立处罚机制。政府手里有足够的鞭子。

3、建议住建部门尽快和一行三会,建立联合工作机制,严格监管进入到长租公寓领域的资本。

我们知道,大力发展房屋租赁市场是这两年中央一直强调的政策精神,是被寄予厚望的房地产市场改革重要组成部分。但是,近期例如北京等部分热点城市房租猛增,引起了较大的社会问题。这也是为什么胡景晖一事备受注目。

根据贝壳研究院的研究数据显示,2020年我国的租赁人口将达到1.9亿。今年毕业季的房租价格再次攀升,北京房租整体涨幅同比超过10%。上海、广州、深圳也不落后,大城市奋斗的芸芸蚁族生活质量被进一步挤压。

在房价高企的今天,大众购房无望,长租房资本应声崛起,但却成为了抬高整体租赁市场价格的推手之一。在盘活存量租赁经济的同时必须引导其健康发展,租赁房应该是救生圈而不是压垮年轻一代的最后一根稻草。


购房无望,房租攀升

“房租几乎占了我到手工资的三分之一!”刚入职广州某企业的应届毕业生小欧郁闷地说道。

刚毕业的小欧顺利入职广州市区的一家外资企业,公司开出的试用期薪酬是5000元,试用期结束可以涨到6000元。现在大学毕业生竞争越来越激烈,小欧为自己能顺利找到一份体面的外资企业文职工作悄悄松了一口气,而且薪酬在同学们间并不算低,她表示在职场起步阶段还算满意。

“但毕业后就不能再住在学校里了,在外面租房才发现原来房租这么贵!我们两个女生租了市区一个小区里的两房一厅,3300元一个月,每个人平摊1650元,再加上物业管理费、水电费、网络费等等,一个月光住的固定支出就花掉了2000元。“

“我6000元的工资扣掉五险一金后就只剩下4000元左右,现在吃饭也很贵,平时都不敢乱花钱,聚会也得看着钱包去,总之每个月就是月光,也不知什么时候能熬出个头。”小欧边说着边顺手打开了支付宝的账单页面看了看这个月的信用卡数,陷入了一番沉思。

每年到了第三季度,毕业季、求职季、开学季叠加,租房需求会在这几个月中呈现集中式增长,房租往往会因此而有一定幅度上涨。

而来自央广网的一则新闻显示:一线城市中,北京、上海、深圳三个城市租金环比上涨,涨幅分别为2.4%,2.1%和3.1%,看起来似乎并不高,但实际感受可能有所不同。

以北京为例,据某房产中介称,目前房租整体涨幅同比超过10%,特别是五环、六环附近的房子,根据面积大小,很多都是500元、1000元的往上涨。

“五、六环的话涨幅比较大,主要是周边房屋拆迁,很多自建的公寓等不让租了,周边本来3000元、4000元的房源就都涨起来了。”

根据中国指数研究院对国内十大代表城市2018年7月的租金研究情况显示,环比租金上涨最厉害的城市是北京。南京、天津、广州也不落后,紧追其后。

十大代表城市的租金7月份全线环比上涨,可见租赁市场出现了供不应求的情况。大量毕业生涌入一线城市寻找工作机会,房东们一再提价,也不怕没房客。

不久前,专业的校园招聘平台梧桐果发布了《2018全国应届毕业生薪资报告》,报告显示,除了北上深,其余地区的应届毕业生平均薪酬不到6000元,即使在突破6000元大关的北上深,扣除五险一金后,房租也是几乎占了到手工资的一半。

对于刚入社会充满斗志的年轻人而言,衣食住行都是必要的消费,每月在居住问题上花费巨大,除房租外的各种物价也在不断上涨。长此以往,年轻人没有存款,每日上班为房东所忙,实现不了个人的增值,梦想被现实所困扰和打压,更别说什么诗和远方。

一线城市的房价已经上升到了一个天花板,对于两手空空的人来说,现在进入房市想获取一份安居乐业即使不是天荒夜谈,也可能是掏光了一家六口的钱包所换来的,再加上近期连续性的调控政策,无论是一手楼还是二手楼,楼市已经开始进入存量时代无疑。

因此,很多无法买房的城市蚁族选择了以租房的形式来保障基本生活。根据链家贝壳研究院2018年上半年给出的报告显示,国内租赁人口将在高房价的压力下不断增长,2年后将增加3000万租房人口,突破1.9亿。


政策与资本双向推动房屋租赁市场

房屋租赁市场的蛋糕如此巨大,又怎么会被资本市场轻易放过。

2018年2月27日,国家信息化和产业发展部发布了《2018中国共享经济发展年度报告》中显示,2017年我国共享经济市场交易额约为49205亿元,比上年增长47.2%。在分领域的发展中,房屋住宿的发展速度位列前三。

房屋住宿共享经济的崛起,正是长租房租赁市场飞速发展。

2017年,全国各地围绕试点城市大力发展租赁市场,超50个地方出台各类鼓励住房租赁的政策。党的十九大报告指出,“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”。

2018年许多一二线城市也推出了新的房屋租赁政策:

在房价高企的背景下,国家大力发展长租房的方向是正确的,可以缓解基层民众最基本的住房需求,减缓住房压力,稳定房价,这是关乎到国计民生的大事。

但就近期的房价来看,商品房市场依旧活跃,房价并未呈现出下跌趋势,再加上国人根深蒂固的有房才有家的理念,短期内长租房市场租赁数量不会呈现出爆发式的增长。

Wind,链家网,平安证券研究所联合发布了北上广深四大一线城市的2017年租赁人口数量,据统计,一线城市户籍人口中15%租住房屋,外来常住人口中80%租住房屋。二线城市户籍人口中10%租住房屋,外来常住人口中60%租住房屋。

截至2017 年末,我国城市化率58.52%,预计到2020 年时城市化率将超过60%。随着国家的城镇化发展,以及每年都有更多的年轻人为工作或学业往大城市流动,这是推动房租上涨的最基本因素。

国家在大力发展长租房期间,政策红利凸显,机构和资本以其规模化的优势摄取低成本的价值,土地、金融、税收等都获得了政策优惠,大量目光投向长租房市场的机构资本争相角逐。在未经开发的租赁市场中抢占低成本的先机,长租房发展不到两年时间,就已涌现出大量长租公寓。

早在今年的1月16日,中国长租公寓领跑者自如就完成了40亿人民币的A轮融资,估值约200亿人民币。

除了自如外,长租公寓市场在最近两年犹如雨后春笋般不断涌现新资本,YOU+国际青年公寓、魔方公寓乐乎城市青年社区、水滴公寓等等。连碧桂园和万科等房地产开发商也在国家大力推行长租市场发展中分一杯羹,其中有碧桂园旗下长租公寓碧家国际社区,万科旗下的“泊寓”等长租公寓。

长租公寓分为两种:集中式和分散式。集中式公寓主要是收购旧厂房、废弃酒店等加以改造,收购价格低廉,租金每年上涨,获得不少盈利空间。分散式公寓是靠把一手房东的房子租下来加以改造,再按房间出租,提高单位面积收益,赚取差价,实际上就是抬高了整体租赁市场的价格。

国家推动长租公寓的发展是为了改善民生,提高租房者的居住体验旨,但企业是具有盈利性的。发展长租公寓前期要投入许多真金白银,拿公寓的成本、公寓的改装、消防布置、清洁阿姨和维修工的配置等,后期还有企业的税费、盈利等。每一个环节都对整体的租金有明显的拉动效应,因此,租金怎能不上涨?

即使不是长租公寓,同一个小区里,对面楼经过改造的分散式长租公寓两房一厅的整体租金比普通出租屋多了1000元左右,那么普通房屋出租的房东也会跟着水涨船高,如此一来,哪还会有便宜的出租房?

90后即将30而立,早已经成为了租房市场的主力军。与85后一代比起来,而90后对生活质量的要求明显更高,在无法买房的情况下,对租房的配置需求更突出。这就是为什么长租公寓或城市小区中存在着大量的90后。而大城市城中村里脏、乱、潮湿,抬头就挂满乱七八糟的天线,走进握手楼里就闻到慢慢一股霉味的生活,不再是他们的选择。

但房租也因而被推向更高价,他们的生活质量被进一步挤压,只能在衣食行上更加节俭。他们希望在城市中找到归属感,以稳定、舒适、低廉的租赁方式替代购买,获得属于自己的小天地,在大城市中好好奋斗,在大城市中立足。


基尼系数超越警戒线,贫富差距越来越大

中国的经济进入了软着陆时代,面临着迫切的经济转型。科技兴国是现行的主要策略,各大城市各出奇招希望引进人才、留住人才发展当地经济,不断对优秀人才降低购房和租房门槛。而高企的房价和猛涨的房租,最终可能会导致人才的流失。

Wind数据显示,最近三年国内基尼系数逐年增大,由2015年的0.462升至2017年的0.467。基尼系数通常用来衡量地区贫富差距,在0-1之间表示,最大为1,最小为0,越趋向1,表示该地区的贫富差距越大。

根据联合国的相关规定,0.4为基尼系数的“警戒线”,0.4-0.5表示收入差距较大。国内的高房价在这些年让一部分人“先富了起来”,而猛涨的房租,最终可能会导致国内贫富差距进一步扩大。

香港电影《一念无明》中,香港底层人士居住在狭窄、窘迫的棺材房中,年轻人感受到的永远只有压抑、无望。对生存空间的追求与渴望,是租房者的一点念想。

在土地和财政政策没有得到完善之前,在商品房从发展到如今的整个过程中,没有及时修正,高企的房价已经很难回去。

但一直在野蛮生长的租赁市场才刚刚起步发展,需要政府更多的引导,更多的调控,才能建设一个健康的租赁市场。良好的租赁市场不但能盘活存量的租赁经济,还能落实在民生,提高基层民众生活质量,从而激发这个庞大群体的活力。

切莫让节节攀升的房租,成为把1.9亿蚁族逼离北上广深的又一催化剂。

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租房长租公寓胡景晖
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