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上海楼市监测 | 2018年一季度上海房地产市场报告

2018-4-13 23:58
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上海楼市监测 | 2018年一季度上海房地产市场报告

原标题:上海楼市监测 | 2018年一季度上海房地产市场报告

1、2018年1季度,上海共成交64幅土地,土地成交建筑面积569万平方米,同比增加149%;土地出让金290亿元,同比增加15%。

2、2018年1季度,新房成交119万平方米,对比去年的149万平方米有所下降,主要由于供应下降所致。后续来看,4月上海约有20余个项目入市,届时成交规模相比3月将有较明显提升

3、2018年1季度,奉贤新房成交面积同比增长128%,成交均价同比增长48%,表现较为亮眼。而宝山新房成交面积同比下降76%,成交均价同比下降8%,表现较为疲软。

4、截止3月底,新建商品住宅存销比为9.7个月,比2月份的10.1有所下降,但不改总体将延续向上的趋势。

5、2018年1季度,上海二手住宅共成交3.6万套,对比2017年的3.9万套,略有下降,且不到2016年的3成。

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土地市场:成交建面同比增加

2018年1-3月份,上海共成交64幅土地,土地成交建筑面积569万平方米,同比增加149%;土地出让金290亿元,同比增加15%。单月来看,3月上海共成交22幅地块,其中保障房住宅用地8幅、租赁住宅用地2幅、商办用地8幅、工业用地4幅。

从1季度上海经营性土地成交单价榜来看,前五名均为商办用地,另有3幅租赁住房用地及2幅商住用地。溢价率来看,除了一副地块以82%溢价成交外,其余均以底价成交。主要原因是多数地块出让条件较高,使得多数开发商没有竞拍资格,加之竞得企业多为地方国企,有定向出让性质。

▼上海市年初累计土地成交建筑面积同比增幅走势

▲数据来源:CRIC、易居研究院

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新房市场:量缩价稳

1、新房成交量同比减少43.5%

3月份,上海新房成交面积48.9万平方米,同比减少43.5%;新增供给面积36.5万平方米,同比减少7.0%。虽然3月上海新房成交环比向上,但受调控、供给、市场预期等多方面因素影响,成交明显乏力,成交面积创近6年同期新低。后续来看,4月上海约有20余个项目入市,届时成交规模相比3月将有较明显提升。

季度数据来看,上海今年1季度新房成交119万平方米,对比去年的149万平方米有所下降,主要由于供应下降所致。历史数据来看,今年1季度成交规模为2006年有数据以来最低水平,这主要有两个原因,一是由于2016年新房大量成交,过度透支需求;二是由于政府限制新房预售价格,市场供应不足。就目前市场表现来看,如果政府不卡证的话,由于信贷趋紧,1季度供求关系应当类似2011和2014年的供过于求态势。长期来看,受宅地出让规模影响,上海新房成交量整体将自发呈现下行态势。

▼上海市1季度累计商品住宅供应与成交面积走势

▲数据来源: CRIC、易居研究院

从环线来看,外环以外的新房成交面积占到84%,在2017年72%的基础上进一步上升了12个百分点。其中外郊环占比达54%,郊环外达31%,而内环内和内中环新房成交面积占比不足10%。

▼各环线商品住宅季度成交面积及其同比增幅

▲数据来源:CRIC、易居研究院

从各区域来看,成交面积居前三的区域为嘉定、青浦、奉贤和浦东,四区新房成交面积占总成交面积的57%,其中嘉定区1季度新房成交面积18.5万平方米,位居榜首。同比来看,除了几个基数较低的区域外,奉贤、闵行同比涨幅较大,分别为128%和51%;宝山和浦东同比降幅较大,分别为-76%和-50%。

▼各区域商品住宅季度成交面积及其同比增幅

▲数据来源:CRIC、易居研究院

从需求性质来看,按套均面积分成刚需、改善和享受型住房,其中改善型需求超过半壁江山,套面积在90-160平方米的成交占总成交面积的55%。成交面积来看,改善型和享受型住房均有所下降,而刚需型住房成交规模相对较为坚挺。

▼各面积段商品住宅季度成交面积及其同比增幅

▲数据来源:CRIC、易居研究院

从项目销售情况来看,排名前十位的项目均位于郊区,其中位于奉贤的桐南美麓成交面积8.3万平方米,居1季度商品住宅成交面积榜单首位。而其余上榜的项目因为预售限价的因素,部分项目具有较高性价比。

▼ 2018年1季度商品住宅成交面积排行榜

▲数据来源:CRIC、易居研究院

2、3月新房成交均价环比上升6%

3月份,上海商品住宅成交均价为45741元/平方米,环比上升6.0%,同比下降4.7%。成交均价同比出现小幅回落,主要由于新开盘项目位于郊区比例增多,成交结构导致均价下滑。后续来看,4月将有一批改善型项目入市,预计上海新房价格将有所上升,但全年整体仍将维持相对平稳的态势。

季度数据来看,2018年1季度上海新房成交均价为44487元/平方米,同比下降7%,增幅较2016年收窄46个百分点。同比下降速度与2011年类似,但同比降幅已经降至2012年水平。考虑到成交价格受成交项目结构影响,同比下降并不一定说明上海房价出现下降。根据历史走势来看,预计后续成交价格整体将类似2011-2015年间的盘整态势。

▼1季度上海商品住宅成交均价及其同比增幅走势

▲数据来源:CRIC、易居研究院

分环线来看,各环线成交均价同比均有不同程度的上涨,其中中环区域同比上升幅度最高,内中环和中外环同比分别上升13%和12%,即将突破10万和7万。2017年涨幅较高的外环以外区域,今年1季度新房成交均价同比涨幅较小,外郊环和郊环外分别上升1%和4%。

▼各环线商品住宅季度成交均价及其同比增幅

▲数据来源:CRIC、易居研究院

从区域来看,2018年共有9个区域成交均价同比上升,7个区域成交均价同比下降。其中,除虹口区成交基数较低导致数据波动外,奉贤区新房成交均价涨幅较大,由2017年1季度的23633元/平方米上涨到2018年1季度的34631元/平方米,同比涨幅达47%。此外,2018年1季度,除黄浦区去年成交均价首先突破10万元之外,长宁和虹口1季度成交均价分别突破了12万元和11万元,这与成交项目定位较高端有关。

▼各区域商品住宅季度成交均价及其同比增幅

▲数据来源:CRIC、易居研究院

3、3月存销比有所下降,不改整体向上趋势

截止到2018年3月底,上海新建商品住宅库存总量为401万平方米,环比减少3.0%,同比减少37.4%。存销比方面,3月份上海新建商品住宅存销比为9.7个月,比2月份的10.1有所下降,但总体向上趋势没有改变。考虑到未来上海新房供给有所加大,预计未来存销比总体仍将延续上行的趋势。

▼上海市新建商品住宅库存变化及存销比走势

▲数据来源:CRIC、易居研究院

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二手房市场:成交量低位盘整

1、成交量处于近6年同期最低

3月份,上海二手住宅共成交1.7万套,环比增加141.5%,同比减少12.6%。月度数据来看,3月份上海二手住宅成交规模为近1年来最高水平,但依旧低于2012-2017年历史同期。我们认为,如果后续4月-5月的二手成交规模保持这一水平,上海二手市场将进入温和复苏阶段。

▼上海市二手住宅月度成交量走势

▲数据来源:上海二手房指数办公室、易居研究院

2018年1季度,上海二手住宅共成交3.6万套,对比2017年的3.9万套,略有下降,且不到2016年的3成。对比历史数据来看,二手房数据的周期性较一手房更为明显,2009、2013、2016年成交量较高,2008、2010-2012、2017-2018年成交量相对较低。按照这个逻辑来看,2019年1季度之前,上海的二手房成交量很难有明显回升。

▼上海市1季度累计二手住宅成交量走势

▲数据来源:上海二手房指数办公室、易居研究院

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